房地产新政一出 不满5年次新房争相出笼

    九九房地产网  发布

    房地产中介人士盼望已久的营业税减免的消息，终于在年底前公布了。证满两年的普通住房，可以免征收营业税；不足两年转让的普通住房，按售出价与房子上手买入价的差额征收。业界人士认为，该政策直接促使下一手买家有效减低购房成本，缩短在购房环节中的考虑时间，从而加快成交速度。

    以100万元成交的证满两年的房子为例，可免收5.5万元营业税。有的评论认为，对买入价影响不大。然而对于每天孜孜不倦撮合买卖双方的经纪来说，现在楼市淡静，差几万元都可以“摆枱”，少收5.5万元，绝对是促成交易的一大利好消息。

    从证满5年到证满2年，让我们看看营业税对楼市的影响。

　　七八成二手房获新政利好

    “协议房”或蜂拥办理过户

    广东中原市场总监李粤湘告诉记者，在“证满两年”的年代，有买卖双方采取延迟过户方式来避重税，即一些房子差不多满5年了，买卖双方签署协议，并做公证，协议订明，房产“证满5年”即办理过户手续。一般来说，买家会先付一笔款项，业主提前交楼，证满5年即完成过户手续。因此，现在证满两年即可免收营业税，这类客户将蜂拥到房地产交易中心办理过户手续。不过，由于中介公司通常按照促成交易收取佣金来统计成交量，故此未来一两个月的市场成交量，“阳光家缘”统计数会略大于各大中介公司公布的数目。

    记者身边也有一些朋友已下定购买“证不满5年”的房子，虽说已签署协议并做公证，但房子一天不过户心里还是会忐忑不安，现在他们都希望尽早办理过户手续。

    “证满5年”是各大中介公司网站的一个专区，这个区域列出所有免收营业税的房子。由于买家都有喜新偏好，对于地段相仿的房子，当然是楼龄越短越受欢迎。现在，各大房产公司网站和广告贴出的是“证满两年”，一大批楼龄两三年的次新房可供买家挑选。

    据满堂红研究部经理周峰介绍，以满堂红研究部统计的转让个案看，业主持有物业在2年内转让的比例约占27%，持有时间在2至5年之间转让的比例占46%，持有时间超过5年的转让比例占27%。也就是说，原来分属不同征税范围的46%与27%的房子，如今都可以免收营业税，买家选择的范围大增，以前等“证满 5年”才拿出来放售的房子现在也会争相出笼。

　　不满5年次新房争相出笼

    李粤湘表示，次新房一直占中原成交的大头，在天河和海珠部分板块房产证不足5年的房子甚至占成交量的七八成。现在“证满2年”即可免营业税，市场供应将会丰富起来。合富置业有关人士也表示，这一政策可以提升业主放盘积极性，为市民提供更丰富的盘源选择，让市民更容易找到合适的物业，满足市民的居住需求。

    猜想一：

    有人士担心，减免营业税后，市场会如跷跷板两端，税费降下来，楼价升上去。不过，房地产中介人士认为，这不太可能。

    满堂红周峰表示，减免营业税在买家的角度看，肯定是觉得自己支付的成本有所减少，于是积极地去看楼。这种现象会给小业主一个信号：多了人来看他出售的房子，由于价格随供需关系的变化而变化，小业主就有加价的本钱。不过，鉴于金融海啸余波影响难料，市场已向买家倾斜，小业主升价缺乏基础。

    广东中原李粤湘也认为，小业主可能会略微提高放售价来试水，但是制约成交的关键依然在于价格，买房未到期望价格不会出手。未来楼市会出现量升价降的趋势，成交量上升，楼价会继续向下调整。

    减免营业税楼价会涨？

    猜想二：

    “潜水”投资者会入市？

    过去一年多楼市不振，成交量萎缩的一大原因在于投资型买家基本上“潜水”，按揭利息高而楼价看跌，不少短炒投资者“损手”离场，高位入市的投资者“炒楼炒成房东”。满堂红周峰表示，“不足2年按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税”的举措，也有效降低这部分业主的税费成本，加速有换房需求的业主放盘，同时也会刺激投资、投机客户积极入市。

    广东中原李粤湘认为，全球经济环境不景气，大部分人趋向持有现金。投资者会否入场，要视乎未来数月的资本市场气氛。

　　“证满2年” 热门楼盘

    丽江花园、广州雅居乐花园、祈福新村、华南碧桂园、星河湾、广州碧桂园、富力半岛花园、富力桃园、金碧花园、南景园、晓燕湾、光大花园、中海锦苑、富力广场、东浚荔景苑、华景新城、骏景花园、东风广场、锦城花园。
政策积极作用将逐渐放大

    预计未来一年二手楼价整体依旧处于下行通道

    对于二套房贷和营业税的政策优惠，合富置业相关人士表示，减轻住房转让环节营业税，营业税征收年限的缩短，可在一定程度上减轻市民买卖物业的税费负担，提升业主放盘的积极性，一方面有利于增加市场的流通盘源，缓解目前二手楼市供需结构的矛盾；另一方面也为市民提供更丰富的盘源选择，让市民更容易找到合适的物业，满足市民的居住需求。

    另外，通过房贷优惠政策鼓励已贷款购房但人均面积低于当地平均水平的人士，再申请房贷购买第二套普通自住房改善居住环境，这有利于增强改善型买家入市的积极性，促进房地产市场健康发展。

    年前交易或将有效激活

    万家物业市场总监刘广浩认为，新政策短期内在二手房交易价格和时间两方面都能产生一定的积极作用。首先，对于那些只有两三万元价差、已进入最后商谈阶段的交易，由于营业税减免使买卖双方心理预期迅速收窄，从而加大成交的可能性。另外，新政策将有效地激活中介行业节前成交机会。以往在春节前3周起，中介公司的交易便不太活跃。由于年关在即，一则买卖双方因工作、事务比平时更为忙碌而无暇顾及，再者买家普遍认为如此短暂的时间也难以完成收楼程序并在节前入伙，所以一般会延迟至节后才进行交易。现距农历新春不远，预计这一利好将促使相当一部分本来犹豫的买家迅速作出决定，争取在节前搬入新居。

    年后交易或现“小阳春”

    据刘广浩分析，春节后一个多月，即新历4月份以前将是传统的销售旺季，相信随着消费者对政策的消化，其对市场的正面影响将会逐步得以体现。根据“阳光家缘 ”数据统计，可以预计未来一年二手楼价整体依旧处于下行通道，综观今年自第四季度以来，银行多次减息仍然无法扭转楼市的颓势，此次二套房贷的松绑实为提振楼市的一支强心剂。

    相信随着消费者信心的日渐回复以及市场对政策的不断消化，只要2009年国内的就业情况持续看好，在楼价普遍理性回落的情况下，无论是属于刚性需求型或是改善型的买家均有较大机会入市，届时楼市将有望迎来“小阳春”，政策的积极作用将会逐步放大，累积效应也因此得到真正的体现。 （消息来源：广州日报 吴润洲）