杂话地产：重振地产市场 不仅靠价格因素

正确的产品 如今的买房者对可能的风险多有心理准备 “发现区域价值，提升区域价值”，曾是开发商操盘最津津乐道的事。所谓“发现”、“提升”，不外在原本中端的区域做出高端产品，原本面向低端的区域，做出中端产品，可能引发的是区域房价的变化、客户结构的改变。提升的办法有许多，从营销、产品、服务多方面均可入手。最极端的例子莫过于大干精装修，青岛也出现过精装修房搭配一个十多万元浴缸的状况，平摊到房款中，算一 算房子确实值，有没有必要就另说了。这种争着抢着给“富人盖房子”的劲头，也是催生90／70硬性规定的原因之一。 如今寒流入侵，大家收入预期下降的当口，勤俭持家的想法不胫而走。在适当的区域做适当的产品，万不可如以前那样错位，一旦拔高了产品，真金白银砸进去，目标客户不认可，成本上去，价格下不来，竞争力削弱，会处处受制。 今天出手买房的人多有刚性需求，市场不确定因素多，对买房后可能存在的降价损失是有些心理准备的。消费者抱定这种心态，出手自然慢，看得细，希望把风险降到最低。现在不是“斗富”的时候，拼得是开发商少花钱多办事，花一分钱办两分钱事儿的本事。 　　正确的地段 　　本轮调整挤掉的不仅是价格泡沫 上周，城阳某外地房企大盘开始全面降价，每平方米直落千元，而2007年领涨的风光恍如昨日。在这个寒冷的冬天，在城阳，又一个开发商继宝龙之后开启了“破冰壮举”。在全国范围内，开始于2007年底的房地产逆转，最先出现价格松动的也是近郊楼盘。 成本决定价格的下线，购买力决定价格的上线，舍此难说为正常市场。在此之前，城阳楼盘悄然降价已不是什么新闻。降价是否一定带来成交的突破吗？也不都是这样。某楼盘的销售人员便向记者感叹，价格已放到成本线，而成交量不令人满意。 在目前的市场条件下，近郊区域楼盘降价，一方面可扩大销售，另一方面也是尽快争夺有限的客户——早降快销，毕竟客户是有限的。 早在2006年，上面提到的企业进入青岛之时，便有人质疑在一个原住民通过旧村改造已经拥有住房的区域，改善性需求和外来居住者对住房需求的增量和住宅的增量是否匹配。 而回顾从2000年左右开始的新一轮房地产热潮，中国的房地产一次次证明了自己的“眼光”独道，原本不毛之地变成了新市镇，一次次成功的案例增强了开发商的信心，但城市化与经济发展的步伐谁先谁后，是否要一致呢？ 在刚性需求有限的区域，经济环境一变，投资需求消失后，问题显露出来。本轮调整挤掉的不仅是价格泡沫，从大的方面讲要合理控制投资规模，消化存量。从开发商自身来说，要谨慎选址，避免为激进埋单。问题再次回归房地产开发最根本的因素——地段。在这个淡季之中，选择正确的地段显得尤为重要。 　　正确的价格 　　新开盘、价格调整的楼盘，成交量多有起色 房地产将进入微利时代，这已渐成共识，这个阶段到底有多长，至少现在还莫衷一是。11月15日，我市出台了提振岛城楼市的五项新政。政府和银行的多项措施，有利于楼市回暖，而且处在产业核心的青岛开发商也积极回应。 12月初，青岛房协联合我市十四家青岛房地产企业，共同发出《促进青岛房地产市场　健康持续稳定发展承诺书》。承诺书呼吁开发商“以最低的回报率提振岛城楼市，促进青岛的房地产市场尽快恢复健康持续稳定发展的轨道”。 有业内人士认为，近期多数开发商对此观点接受，乐于调整价格，但在当前微妙市场环境下并不乐于去宣扬。 从12月份以来的网上成交数据就会发现，一些新开盘、价格调整的楼盘，成交量多有起色。尤其是新开盘，有着更大的定价自由度，多数开盘价格锁定一个合理的利润空间，开发商开始更为理性看待价格。 在正确的地段，做正确的产品，确定正确的价格，尽快推出有竞争力的产品，快速销售，快速回现。成交价标定新的资产价格，昨天的经验不能成为今天的羁绊，唯有成交量才能说明一切。 本报记者　张则涛