畸高房价崩盘是房地产健康发展的保证

　中央经济工作会议提出了保持房地产业稳定健康发展的主导方向，相信政府将会以此为基调出台相关的政策，我们也相信即将出台的相关政策将有可能令中国房地产业早日步入健康有序的发展通道。当然，这只是良好的愿望，若不能解决横亘在房市的主要矛盾，则很多政策都是徒劳的。而欲解决房市主要矛盾，必先解决高房价问题，依笔者看来，在中国目前的经济形势下，畸高房价崩盘是中国房地产健康发展的保证。 　　首先，让我们看一下中国房价是否处畸高状态。 　　1、房产暴利已成业界周知的秘密，也是导致房价畸高的重要因素。 　　开发商的利润率，一直是业界争议颇多的事情，笔者没有相关数据，难以确切说出利润率究竟处于什么样的高位。笔者仅举一例：上海浦东三林地区一个知名楼盘，在2007年3月份开盘时的价格是6000多元，可在一年不到的时间内，其最高价却涨到17000多。试想，其开盘时的价格就可以赢利，其有什么理由能将价格推高到17000呢？我想，除了追求暴利思维在作怪外，找不出其他任何解释。其实，类似的例子，全国各地比比皆是。由此，我们可以看出，房产利润是何等之高。 　　2、国际通用指标是衡量房价高低的最好标准。 　　房屋“租售比”。所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1∶100。而一旦租售比达到1∶200时，表明投资买房存在风险。对照眼下中国二手房的租售比。以上海外环附近的房子为例，70平米的房子，租金大约2000左右，而房价则高达12000/平米。租售比为：(2000/70) /12000?? = 1︰420。 是国际平均水平4倍多。 　　房价收入比。最能体现民众的购买力，也最适宜作横向比较国际公认的安全房价收入比是1︰4-6。根据各种官方媒体的报道，08年首季，上海的房价收入比大约是16，而美国纽约大约不到2.8，日本东京4左右（数据可能不是很精确，但相差不大）。也就是说按购买力计算，上海的房价是纽约的 6倍，是东京的4倍。而实际上上海的房价收入比已经远远不止16。 　　3、在房价绝对值方面，与国外进行横向比较。 　　撇开这些衡量指标不说，房价的绝对值又是如何呢？和经济发达，人口稠密的日本东京比较是最有说服力的。日本东京中央核心区域，精装修的房子，每平米价格大约折合4万多人民币。而上海陆家嘴在2年前早已喊出了10万/平米的天价。6－8万的楼盘更是比比皆是。东京外围半小时车程的房子，折合人民币大概售价在15000元，而上海的外环附近的新楼盘已经在15000以上。如此看来，即使用绝对值来衡量，上海的房价已经和日本东京持平，甚至有高出。 　　4、居高不下的商品房空置率说明房价已经远远超出民众购买力范围。 　　中国商品房空置率居高不下的局面一直难以改观，数据显示，截至2008年11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。居高不下的商品房空置率是房价超出民众购买力的最好证明。 　　其次，让我们来看一下畸高房价对中国社会的危害。 　　1、高房价是对社会公平与正义的无耻践踏。买卖的基本原则是“等价交换”。但现在由于房价奇高，但又是民生必需品，老百姓买房子是无奈的“非等价交换”，我们常常看到祖孙三辈人的积蓄拿出来付一套房子的首付款！早期西方殖民者用玻璃制品和美洲土著人换取黄金和珠宝，实际是赤裸裸的掠夺；而现在的地产利益集团用虚高的房价换取老百姓的血汗，何尝不是赤裸裸的掠夺！而不同的是西方殖民者利用的是他们领先的科技，而地产利益集团利用的是我们的制度缺陷和他们手中的权势，所以更加无耻！我们的革命先烈、无数仁人，抛头颅、洒热血，为的是建立一个“居者有其屋，耕者有其田”的均富社会，而现在广大民众整日在生活的压力下奔忙，而地产利益集团却巧取豪夺，坐收渔利。 　　2、高房价造成了社会对立，蕴育了不安定的因素，影响和谐社会建设。我们现在不提阶级斗争了，提倡建立和谐社会。但高房价让我们看到了阶级（不同的利益集团）的真实存在，建立和谐社会可能会成为一句口号。我国现在贫富差距之大，世界少有，而高房价会进一步加重这种趋势。从而，社会矛盾激化，引起社会动荡，也不是危言耸听。 　　3、高房价直接提高了外资的投资成本，使外资流向成本更低的印度等国。众所周知，我们这几年的改革成果，外资企业功不可没，他们带来了资金、技术、管理，为我们培养了大批人才。提高了中国整体的工业制造水平。但是目前这个趋势正在改变，很多外资对我们高昂的成本望而却步了。 　　4、高房价挖空了年轻人发展的基石，从而扼杀了中国的未来。“少年强则中国强，少年富则中国富”，年轻人是国家的未来。但是我们的年轻人是怎样一种生存现状呢？大学一毕业就背上了承重的心里包袱――要赚钱付房子的首付款。找到一个工作，老老实实，循规蹈矩地工作。但痛苦地发现工资的增长永远赶不上房价。最后只好厚起脸皮向父母要钱。首付总算付了，但并没有轻松，而是更大的压力，身上背了几十万的贷款，贷了几十年。每天更加循规蹈矩，生怕丢了工作，银行按揭就没了着落。每天战战兢兢，如履薄冰。创新？创业？只是学生时代美丽的梦想。现实是老实上班，不要犯错，因为银行的帐单又来了。有报道说很多“房奴”患了忧郁症，相信此言不虚。一个个天才就这样被扼杀了！中国的未来就这样被扼杀了！ 　　近年来，与许多青年人接触时，听到最多的是买房。很多年轻人在给自己订立奋斗目标时，大多表明在未来若干年内拥有一套或几套房子。能够对自己的未来进行合理规划并有远大理想的年轻人变得越来越少，很多年轻人为了买房甚至成了近乎无耻地啃老一族。可以豪不夸张地说，中国房产的发展，令年轻一代变得胸无大志。相关观点，可参见拙文《高房价下年轻人买房的十大危害》。 　　5、高房价对国民经济造成挤出效应，引发通货膨胀，产业空洞化等问题，中国将再次跌入苦难的深渊。挤出效应表现在两方面：一是消费的挤出。老百姓购房之后，只有省吃俭用，握紧钱袋，日常开支大幅缩减，从而抑制了消费，收紧了内需。国内厂商只能更多地依赖出口。这样就抑制了房地产外其它行业的反展，增加了国民经济对出口的过度依赖，引发外汇储备激增，对冲的流动性泛滥。从而导致通货膨胀，百姓生活更加艰难。另外一个方面是投资的挤出。高额的房价，以及其所引发的通货膨胀，使产业资本投资其它产业收益率下降，风险加大，就会迫使这些产业资本投向利润高，技术门槛低的房地产业，或者直接将资本投入楼市，造成更大的泡沫。通过以上两方面的挤出，恶性循环，中国其它产业的竞争能力将下降，中国最终沦落为一个“房地产国家”。其表现是产业空洞化，国内企业大量倒闭，工业产品大量依赖进口，而全中国只剩下一堆钢筋水泥的房子。 　　6、助长投机行为。十年来，中国各地的房价都在快速飙升，涨幅从几倍到十几倍不等。房价的疯涨令很多人在从众心理驱使下，加入了房产投机行列，而这些房产投机行为又在很大程度上推升了房价。房市投机令一部分人获取了巨额财富，却也令很多人陷入经济危机。 　　7、拉大贫富差距。房市火爆、房价疯涨，令很多人一夜暴富，也令很多人在居住成本大幅提高可支配收入降低的同时变得更加穷困。可以豪不夸张地说，中国房产行业的发展拉大了贫富差距，也激化了社会矛盾。 　　8、扼杀中产阶层。中产阶层对社会的发展往往能起到推动作用，然而在中国，由于房价的疯涨，可以说一套房子就消灭一个中产家庭，中国的中产阶层大多将自己的财富转化成房子。中国的中产阶层收入大致为，东北地区10万元、边疆地区6万元、北京上海30万元。在这些地区，大多数中产家庭要花6到10年时间才能买得起一套房子。因而，可以说中国房产的发展扼杀了大批中产阶层。 　　9、掠夺百姓财富。房产市场火爆发展、房价飞速疯涨，令很多老百姓盲目地投入到买房的行列，这些买房者在安居梦、虚荣心、房产保值等心理驱使下，乖乖地将几代人辛苦所得拱手送给房产商。可以豪不夸张地说，中国房产行业的发展为部分人掠夺百姓财富大开方便之门，这也是中国社会发展的一大悲哀。 　　10、助推官员腐败。几乎每个贪官都与房地产领域腐败有关。一批批与土地案件、房地产开发项目相关联的省市级干部相继落马，重量级高官陈良宇、李金宝、王武龙、李宝金、杜世成等即是如此。房地产腐败高发的重要原因，首先与房地产领域的制度缺陷有关；其次是惩罚机制的缺位。在很多情况下，开发商寻租于主管部门，部门就能基本上满足开发商的要求；贪官用权力托市，与开发商一拍即合，结成利益共同体；不法开发商达到目的，腐败分子也得到好处。因而可以说，房产行业的发展，助推了政府官员的腐败行为。 　　11、金融风险积聚。近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。中国房产行业的飞速发展、房价的飙升，令金融风险也在快速积聚，如不尽早平抑房价并给房产行业降温，中国爆发金融甚至经济危机是迟早的事。 　　12、资金流向海外。从2003年年底开始到现在，海外资本投资中国楼市的热情丝毫不减。国外资金进入国内以当时的汇率购置房地产，待人民币升值后抛出不仅可以赚到人民币升值带来的收益。同时，在前期房价大涨时，又赚取了房产的价差。因而可以说，中国房产的发展令大量资金被海外资本套走。 　　第三，房价下跌并非中国不能承受之重。 　　现在政府之所以没有决心对房价下重手，很大一个原因是对房价下跌之后所产生的一些问题心存顾虑。房价下跌产生一些问题是肯定的。但是不是不可承受的。如果继续放任或犹豫不决，无异于饮鸩止渴，国家必定陷入灾难。下面我们对房价下跌可能出现的问题作一下估计。 　　1、银行不良贷款率上升。 　　银行贷款在房地产方面的贷款大体分为两类：地产商开发贷款和居民按揭贷款。居民按接贷款成为不良贷款的可能很小。因为绝大多数居民不会选择拒绝还贷而白白扔掉几十万的首付款。房价下跌有可能导致一批地产商倒闭，造成不良贷款。但我们说这种不良贷款只是一个时间问题，因为地产商可能会由于资金链条的暂时断裂而破产，但是如果他们所正在进行中的地产项目顺利完成，所产生的利润是足以归还银行贷款的。所以对于这种情况的解决办法就是兼并和债务重组。或者直接由政府出面将该地产商的楼盘规划为限价房和廉租房项目。相信其产生的利润足以归还银行贷款。 　　2、已购房者资产缩水。 　　已购房者分两种。完全自住者和投资或投机者。对于前者。房价的上涨和下跌只是心里层面的影响，对其生活并不构成实际影响。对于后者，一般是身有余财的富人阶层，房价的下跌是他们完全可以承受的，也是应该由他们来承受的。 　　3、地产商可能大量破产。 　　房价下跌，可能会造成长期的市场观望，从而导致地产商资金链断裂而破产。我们说这是地产行业为之前的疯狂必须付出的代价。这几年房地产大跃进，鱼目混珠，泥沙俱下。房价的下跌，大浪淘沙，洗掉那些不合格的地产商，使一些真正有实力的，有社会责任感的地产商留下来，实行兼并重组，对地产行业的长期方展也是有好处的。 　　第四，目前的市场态势下，房价下跌对中国社会的好处。 　　1、政府将获益。或许有人会说，房价下跌了，GDP不是会受影响吗？税收不是会减少吗？怎么能说房价下跌政府会获益呢？如果单从房产的总产值来看，GDP是会降低的，可问题是居高不下的房价，令大量房屋空置。这样的话，房子的价值没有转化成为使用价值，光看GDP意义何在？再说，房价下跌回归理性之际，才是老百姓认同并实施购房行为之时，而老百姓购房后，必然会带动装潢、建材、家具、电器等行业的发展，从而拉动了相关行业的GDP，这样，在整体上对国家的GDP不会有什么影响。而税收是只有房子售出才能产生，只有房价下跌了，老百姓有能力买房了，真正的销售产生了，才能有税收产生，所以，房价下跌只会令税收增加，而不是减少。再者说，房价下跌了，老百姓安居乐业了，对构建和谐社会也将是有积极意义的。 　　2、开发商将获益。或许开发商会说，这怎么可能？房价降了，利润空间小了，怎么可能获益呢？表面看来，房价下跌将使开发商利润降低，这一点，如果在房产火暴之时是成立的，可在目前低迷态势下，房价下跌对开发商有百利而无一害。在房产火暴时期，也是购房行为非理性时期，大多数购房者都是冲着赚钱的梦想去买房的，这样，房子就偏离了其本身所应有的居住功能而变成了投资的工具。事实也证明，这些人从长久来看不是开发商的主流客户，只有老百姓才是开发商所应该大力发掘的潜在客户。房价下跌，老百姓能以其实在的购买力实现购买行为，才能推动房产市场健康有序的发展，开发商也能减少房屋空置，增加销售，实现资金回笼，而只有资金的良性循环才能保证房产开发企业进入良性发展的通道。 　　3、消费者将获益。房价下跌了，消费者用房屋上的消费降低了，这样就可以将节约下来的钱用在其他方面的消费，这样，也就提高了消费者的生活品质。或许有人说已购房的消费者将会出现资产缩水，怎么会受益呢？表面看来，在房价下跌态势下，已购房者投入在买房方面的资金似乎是减少了。而事实上，在购房者的购房行为完成以后，其用于购买房屋的货币已经转换成房子，这和我们花钱买苹果、电脑、汽车没有什么两样，其价格涨与跌和购买者已经没有什么关系。在房价处上涨的态势下，购房者欲达改善住房条件之目的将会变得非常困难，而只有在房价处下跌通道时，消费者才有可能淘到性价比高的房子。因此，从这个意义上来讲，房价下跌对已购房的消费者也是有益的。 　　4、社会各行各业都将获益。或许又有人要说了，这不可能啊。你说装潢、建材、家具、电器等与房产相关的行业获益这可以理解，可其他行业呢？好的，让我们来试举几例：金融业，房价降了，老百姓的购房行为增加了，这样，直接的房贷将会增加。老百姓余下来的钱还可以投资诸如外汇、证券、期货等金融产品；旅游业，房价降了，老百姓手里的余钱多了，对旅游方面的投入也将会增加；汽车业，这更好理解，老百姓有余钱了，就有可能将购车计划提前一到两年来实施。房价下跌对绝达多数行业都是有益的，在此不作赘述。 　　5、利于重击楼市投机、抑制楼市投资。很多楼市投机、投资者都是利用借贷资金实施其投机、投资行为的。在房价大跌的情况下，随着还贷压力的增加，接盘者观望气氛日益浓厚，投机、投资者解套的唯一方法就是尽快抛盘。因而，房价大跌将在很大程度上起到重击楼市投机、抑制楼市投资的作用。 　　6、利于政府改变对房地产市场的监管方略，加快保障房政策的实施节奏。政府对房地产市场一直持扶持与调控兼顾的态度。实践证明，政府对房地产市场的扶持是到了减少甚至撤消的时候了，因为政府对房产市场的扶持举措其结果却是助推了房价疯涨，房地产业出现非理性发展局面。而对房产市场进行调控是在房价疯涨的情况下不得以出台的无奈之举。事实也证明，政府对房产市场的调控并没有奏效。在房价大跌的情况下，政府将会适时调整针对房产市场的监管方略，减少对房产市场的宏观调控，从而能将更多的精力投入到保障房的建设上，加快保障房政策的实施节奏。 　　7、利于土地供应策略变革。土地招、拍、挂以来，全国各地的土地价格屡创新高，到处地王频现不仅催高了房价也令房产开发企业不堪重负。对于中国土地供应政策，本人一贯以来的观点是：租售并举，即高端商品房仍采取出售方式，而中低端房用地采取土地批租的方式供应。若房价大跌，则土地拍卖流标现象将日益增多，这样将有利于中国土地供应策略变革，从而有利于房产市场向健康有序的发展通道迈进。 　　8、利于减少甚至根治楼市囤地捂盘顽症。在前一阶段，开发商囤地捂盘是导致房价疯涨的重要原因之一。政府在整治楼市囤地捂盘行为方面也下了不少工夫，可收效却不怎么显著，其原因在于房价处上升阶段开发商囤地捂盘是其获取暴利的最佳方法。在房价大跌的情况下，开发商因销售不畅而导致资金紧张将令其加速开发及推盘的进度，从而有利于减少甚至根治楼市囤地捂盘顽症。 　　9、利于促进房产企业竞争，规范房地产行业。房产业发展到今天，尚缺乏规范的行业秩序，其原因就是前期房产行业成长太快，房产行业造就很多暴发户即为明证。一旦房价大跌，房产行业的竞争将加剧，也必将有一些中小开发商被淘汰。而政府及相关行业协会也将利用这样的机会对房产行业进一步进行规范。 10、利于房地产行业人才的成长，进而利于房地产行业健康有序的发展。在前期，房产从业人员的日子实在是太好过了！业界流传的说法是：战略跟风跑、设计靠外包、策划靠抄抄、销售靠广告、客户不用找。故房产行业对其从业人员的素质要求是不高的。究其原因是房价疯涨、房产疯狂、消费者投资者不理智，而在房价大跌的态势下，房产从业人员必将改变自己以往的工作态度和方式，这样，将利于房地产行业人才的成长，进而利于房地产行业健康有序的发展。 11、利于银行慎重对待自身贷款业务。在房价疯涨阶段，房贷成了各银行争抢的香饽饽，也成了各银行较好的赢利途径。而事实上，房地产价格的波动，已经影响到银行一半左右的信贷资产安全。若房价继续在高位运行或持续上涨，则金融风险将急剧增加。若房价能够大跌，表面看来，银行坏帐将会有小幅增加，可从长远来看，将利于银行慎重对待自身贷款业务，从而利于银行业的健康有序发展。 　　12、利于居民拓宽投资渠道，加快事业发展。 　　在房价暴涨时期，在房价处极端高位的市场状况下，城市居民往往是用几代人的积蓄（甚至还要借贷）来购买一套住宅。这样，在满足自住需求外就不可能多余资金用于其他投资，前一波股市行情就令很多人后悔。很多人在买房后因生活所迫难以接受新的挑战，从而影响其事业发展。房价大跌的情况下，居民无论是在观望态势下，还是买房都能腾出较多的资金用于投资或选择新的事业机会。 　　13、利于居民改善生活，促进旅游、娱乐、文化、消费品等行业的发展。房价暴涨时期，在房价处极端高位的市场状况下，消费者大多是在牺牲自己多方面的消费性需求的情况下实施其购买行为的。若房价大跌，消费者可以省下可观的资金用于消费品、文化、娱乐、旅游等方面的消费，从而促进相关行业的发展。 　　14、费者树立理性房屋消费观。前期，房价之所以能疯涨，消费者盲目的房屋消费观是重要原因之一，而消费者之所以没能树立理性的房屋消费观又是房价持续上涨所造成的。若房价能大跌，则将打破房价不跌的神话，也将令消费者在从容的心态下能得以量力而行地实施购买行为，从而能够树立起理性的房屋消费观。 　　综合上述观点，笔者认为，在目前的中国经济形势下，畸高房价崩盘是中国房地产健康发展的保证。故此，笔者建议政府于2009年出台相关政策令畸高房价理性回归，这样将对提高内需、刺激消费有极大帮助，更将有利于中国房地产业早日步入健康有序的发展通道。