张飚:市场已调整 08年房地产上演完美风暴

以2007年9月26日二套房贷为起点的这一场行业衰退，在不少人眼中到目前为止还算不上完美。因为按照发改委一以贯之的糊涂数据来看，中国的房价在11月才刚刚停止了强劲上升的步伐。于是，不少人在期待着更大幅度的下跌。 NBER确认美国衰退起始点在07年12月，道琼斯和SP都是跌掉40%，纳斯达克更惨一些，但是全美二手独栋中间价同比跌了9%；二手公寓房的中间价同比下降7.1%。销量方面同比也只是跌掉7.7%，房子和股票是两种不同性质的资产，不能指望房屋价格也象证券一样一刀斩在脚脖子上。 之所以出现太高的价格跌幅预期，97之后的香港有很大的误导性，作为亲历者我能体会到97前的疯狂，那是由中资机构掀起的，全中国最大的企业和机构全体冲进香港，继而吸引了全世界的游资跟进，无数的资金砸在一个城市，把它的资产价格顶到了云端，我就曾经目睹了一场11亩的郊区土地以55亿港元成交。回归后，以中资机构为首的游资又开始的胜利大逃亡，直到把香港资产价格砸进了地狱。所以，香港97之后的房价下跌并非这一次中国城市普遍性的下跌可比。 而一年以来，地产方面的明显变化已经构成了整个行业的质变。 首先是07年末到一季度，万科等少数公司率先展开的降低存货的努力，适度压价销售，换得了很好的成交量，在成交萎缩的情况下，万科的降价给他们带来了更大的市场占有率，而对中国地产来说，只升不降的价格神话第一次被打破了。 进入08年二季度后的调低全年开工量，成为了很多品牌公司的选择，此时部分企业已经开始停止拿地和适度裁员。资金紧张和对未来市场预期的不确定，导致土地流拍开始大规模蔓延，土地财政在二季度暴露出了危机。 三季度由于雷曼事件导致的金融危机加剧了行业变革，此时最大的问题出现了，就是银行的信贷冻结，地产行业的信贷紧缩在07年三季度就已经开始，今年的信贷紧缩是涉及整个经济领域的，几乎所有的地产企业在三季度集体调低全年指标，推迟开盘也成为常态。 进入四季度后，局面开始明朗，十一黄金周作为最后希望的破灭，使所有开发商不再等待，调低开盘价格成为共识，同时对明年一季度的新增开工基本上全面停滞下来。 一年来，最大的第一个变化是保障房确立了自己的地位，重新划分了市场份额。07年商品房的市场总额2.8万亿，保障房将占据明年至少15%的份额并逐渐增加，它为四十岁之上的低端群体提供住房，同时，消灭了低端的普通住宅细分市场。于是，另外两个细分市场立即暴露出来，一个是80后的小户型公寓市场，一个是高端住宅市场，它们是目前相对受冲击较小的市场。而中端改善型市场处于最尴尬的地位，它需要在明年得到一个明确的改善，否则将面临上下两个层面的冲击。 一年来，第二个最大的变化实际上是高地价到高房价、快速营销回款拿地的住宅模式被打破了，充足的自有资金下的精装现房是未来几年的方向。 一年来的第三个变化是：中国房地产业的去杠杆化完成了阶段性任务，在雷曼916之前，我们的行业调整已经持续了三个季度，这真不幸中的万幸，由于超前到来的资本市场低迷，阻止了疯狂拿地和狂涨的房价，使开发企业的自有资金比重不得不上升，当整个经济出现巨变，中国地产业的财务杠杆已经提前降低了，否则，大规模的倒闭真的会出现。 随着兰州政府收购普通商品房作为保障房使用，住宅价格的底线一年来第一次被看到。但是中央政府更希望看到一个挤干净泡沫的健康的房地产市场，因此，并没有进行更过激的干预和拯救，让它在相对自由的市场中自发的转变。在大摩最近的研究成果里，对09年预测65%的机会出现6%的下跌，25%的机会出现30%的下跌。6%看来不高，尽管如此，房地产仍然是GDP主要构成中下跌最为严重的组成部分。 无论如何，一年以来，市场份额洗牌了、盈利模式改变了、杠杆比例调整了、过剩时代到来了，从任何一个角度，这都是一场绝对的完美风暴。